All the details about European ownership for properties in Turkey

با هر انتشار موسسه آمار ترکیه در مورد تعداد افراد خارجی که سالانه دارای املاک و مستغلات هستند، روس ها در پنج رتبه اول و احیانا در رتبه سوم، بیشترین جوامع خارجی خرید املاک در ترکیه و گاهی در رتبه پنجم قرار دارند. در حالی که در ده کشور برتر اروپایی ها سه جایگاه را به خود اختصاص داده اند در میان ده نفر اول، روس ها، آلمانی ها و انگلیسی ها و همچنین شهروندان آمریکایی قرار دارند. بر اساس گزارش های مطبوعات ترکیه، تعداد سرمایه گذاران آمریکایی در املاک و مستغلات ترکیه در سال 2021 نسبت به سال 2020 115.2 درصد افزایش یافته است. بر اساس اطلاعات آماری اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور عراقی ها در فروش املاک ترکیه به خارجی ها در رتبه های اول قرار گرفتند و پس از آن ایرانی ها، انگلیسی ها، آلمانی ها و سپس روس ها قرار گرفتند.

ترکیه اولین مقصد گردشگری برای روس هاست چرا که شهروندان روسیه در سال 2019 از نظر تعداد گردشگران خارجی در ترکیه با بیش از 7 میلیون گردشگر روسی از 51 میلیون گردشگر خارجی رتبه اول را به خود اختصاص دادند و هجوم جامعه روس تا این حد محدود نبود، بلکه در زمینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نیز رسیده است تا شهروندان روسیه را در لیست بیشترین جامعه اروپایی خریدار املاک در ترکیه قرار دهد تا ترکیه را به یک مقصد توریستی و سرمایه گذاری نیز تبدیل کند.

در اینجا این موضوع در مورد امکان مالکیت املاک و مستغلات اروپایی ها در ترکیه و قوانین تنظیم کننده این موضوع به ذهن متبادر می شود و آیا معیارهای متفاوتی برای مالکیت املاک و مستغلات اروپایی ها وجود دارد و آیا مالکیت برای همه شهروندان کشورهای اروپایی مجاز است یا کشورهای خاصی وجود دارند که چنین املاکی ندارند. مجاز به داشتن ملک و همه اینها را در این مقاله مورد بحث قرار خواهیم داد.

آیا قوانین مالکیت املاک و مستغلات در ترکیه برای اروپایی ها با خارجی های سایر ملیت ها متفاوت است؟

خیر، قوانین مالکیت املاک برای اروپایی ها با قانون مالکیت املاک و مستغلات برای خارجی ها به طور کلی تفاوتی ندارد، اگرچه برخی از الزامات مربوط به برخی از ملیت ها بدون بقیه کشورها مانند یونان، روسیه و اوکراین برای املاک بیشتر وجود دارد. قوانین مالکیت برای اتباع خارجی اینجا را کلیک کنید.

آیا قانون مالکیت با توجه به ملیت خارجی متفاوت است؟

قانون مالکیت املاک و مستغلات به طور کلی در مورد اتباع خارجی اعمال می شود که برای برخی از ملیت ها شرایطی وجود دارد، اعم از اینکه کشور عرب باشد یا از قاره اروپا، از جمله:

- روسیه: مالکیت شهروند روس نباید جزو مناطق واقع در سواحل دریای سیاه باشد، مشروط بر اینکه مورد تایید وزارت کشور باشد و فقط حق مالکیت زمین معماری، سکونت و محل کار را داشته باشد. .

- اوکراین: شهروند اوکراینی نباید جزو مناطق واقع در سواحل دریای سیاه باشد و باید مورد تایید وزارت کشور باشد و شهروند اوکراینی فقط حق مالکیت زمین معماری، مسکن و محل کار را دارد.

- یونان: شهروند یونانی نباید مالک یک شهر مرزی و ساحلی در دریای مدیترانه باشد و باید مورد تایید وزارت کشور باشد و شهروند یونانی فقط حق مالکیت زمین معماری، مسکن و محل کار را دارد.

انواع املاکی که یک سرمایه گذار اروپایی می تواند به دست آورد:

واحدهای مسکونی: از جمله آپارتمان ها و ویلاها که در آن فرد خارجی می تواند بدون توجه به هدف از خرید ملک، مسکن یا سرمایه گذاری، آپارتمان یا ویلا را در ترکیه با همه گزینه ها و انواع آن به صورت نقد یا اقساط خریداری کند.

- مغازه ها و فروشگاه ها: این نوع املاک مورد علاقه برخی از سرمایه گذاران است، چه واحد تجاری در مرکز خرید باشد و چه در بازار.

زمین ها و مزارع ​​خارجی مجاز است در ترکیه زمین های مختلف را اعم از کشاورزی یا تأسیس کارخانه یا ساخت و ساز در آن بخرد مشروط بر اینکه مساحت زمین از 30 هکتار بیشتر نباشد.

- پروژه های بزرگ مانند مراکز خرید، مدارس و هتل ها.

برخی از شرایطی که یک خارجی قبل از خرید ملک باید رعایت کند

اخذ مجوز از مقامات نظامی در صورتی که ملک نزدیک به موسسات نظامی و یا در مکان های امنیتی حساس مانند سفارتخانه ها واقع شده باشد.معامله از طریق اداره تابو (ثبت احوال) مستقیماً برای افراد انجام می شود اما اگر شرکتی باشد، معامله باید از طریق ولی انجام شود.

حصول اطمینان از عدم وجود رهن یا حکم دادگاه برای توقیف ملک یا سند مالکیت ملک.

برای داشتن ملک در ترکیه نیازی به اخذ اجازه اقامت برای یک خارجی نیست.

قانون مالکیت اتباع خارجی در سال 2022

در ماه می 2022، دولت ترکیه بسته ای از تصمیمات را صادر کرد که شامل:

1- فرد خارجی که مایل به اخذ اقامت ملکی در ترکیه از طریق خرید ملک است باید دارای ارزش ملک در شهرهای کوچک حداقل 50 هزار دلار و در ایالت های بزرگ از جمله آنتالیا، استانبول، آنکارا و آیدن کمتر از 75 هزار دلار نباشد. 

2- میزان شهروندی ترکیه به جای 250 هزار دلار به 400000 دلار تغییر یافت مشروط بر اینکه این تصمیم از ژوئن 2022 اجرایی شود.

این تصمیمات متوالی گروهی از تصمیمات اتخاذ شده توسط دولت ترکیه بود که پس از آنچه که دولت در سه ماهه آخر سال 2021 شاهد بود، پس از کاهش بهره بانک مرکزی از 19 درصد به 14 درصد تصمیماتی که منجر به نوسان آغاز شد. نرخ لیر و بهبود بازار سیاه بسیاری از سرمایه گذاران سپرده های مالی خود را از بانک ها به ویژه سپرده های دلاری خارج می کنند. به نوبه خود دولت ترکیه ماده 13 را صادر کرد که بر اساس آن اتباع خارجی را ملزم می کند هنگام خرید ملک در ترکیه از طریق ارزهای خارجی هنگام خرید ملک با بانکی که در ترکیه فعالیت می کند ارزهای خارجی را در بانک مرکزی ترکیه مبادله کنند و آن را به بانک مرکزی ترکیه واگذار می کند و ارزش آن را به لیر ترکیه برای صاحب رابطه می پردازد. این قبل از شروع معاملات انتقال مالکیت ملک در اداره مربوطه تاپو (ثبت استاد)، از طریق سند خرید ارز “Döviz Alım Belgesi” که سندی الزامی است که ثابت کند (تبادله ارز منحصراً در بانک مرکزی) است توسط یکی از بانک های فعال در ترکیه قبل از تکمیل خرید ملک انجام می شود.

اصلاحات قانون تابعیت 2022

دولت ترکیه با خرید ملکی برای حمایت از پول ملی خود یعنی لیر اصلاحاتی را در قانون شهروندی ترکیه اعمال کرده است در چهار سال

گذشته دولت ترکیه شاهد ـن بوده که برخی از سرمایه گذاران شرایط را دستکاری و برای اخذ تابعیت و دور زدن آن به روش های غیرقانونی برای اخذ تابعیت انجام می دادند از جمله اصلاحات اخیر دولت عبارت بودند از:

1- ممنوعیت بازیافت اموال یا فروش آن به شخص ترک و سپس فروش مجدد آن به سرمایه گذار دیگری از همان ملیت چرا که قبلاً می توانست آن را به شخص ترک فروخته و پس از اخذ تابعیت ترکیه به شخصی با ملیت سرمایه گذار اول فروخته شود یعنی بعد از 3 سال حالا باید به یک فرد ترک و یک سرمایه گذار با ملیت دیگر فروخته شود تا سرمایه گذار جدید بتواند تابعیت ترکیه را نیز بگیرد.

2- ملک را می توان پس از اخذ تابعیت ترکیه یعنی 3 سال پس از خرید مستقیماً به شخص ترک یا خارجی فروخت، اما خارجی – سرمایه گذار جدید – حتی در صورت داشتن تابعیت ترکیه حق اخذ تابعیت ترکیه را نخواهد داشت. خویشاوند دوست یا ملیت دیگر یعنی یک خارجی می تواند در ملک جدید سرمایه گذاری کند اما تابعیت ترکیه را به دست نمی آورد مگر اینکه به یک ترک و سپس به یک خارجی فروخته شود و فرد خارجی از ملیت دیگری غیر از ملیت سرمایه گذار اول باشد.

3- زمانی که ملکی را با هدف اخذ تابعیت ترکیه به مبلغ 400 هزار دلار خریداری می کنید پس از اخذ تابعیت ترکیه یعنی پس از 3 سال به شخصی که همان ملک را به شما فروخته حق فروش مجدد ملک را ندارید. یعنی اموال را نمی توان به مالک اصلی فروخت خواه این مالک شخص باشد یا شرکت.

4- هنگام درخواست تابعیت ترکیه و یا پس از اخذ آن زمانی که متوجه نقص یا جعلی در مدارک شناسایی یا هر پرونده مورد نیازی شدید که حتی پس از اخذ تابعیت ترکیه می تواند تابعیت ترکیه را از شما سلب کند.

5- در مورد بیع یا قرارداد بیع مقدماتی، تعهد به شرح زیر صورت می گیرد: «متعهد می شوم این اموال را که برای اخذ تابعیت ترکیه خریداری کرده ام، در حدود ماده 20 ق.م. آیین نامه اجرای قانون شهروندی ترکیه برای مدت 3 سال و در صورت مشاهده ناقص بودن، نادرستی یا گمرا و اشتباه اطلاعات و مدارک ارائه شده در هنگام اجرا بر اساس ماده 31 قانون تابعیت ترکیه شماره 5901 در مورد اخذ شهروندی تابعیت، و اگر این امر در نتیجه اعلام نادرست به شخص ذینفع یا کتمان موارد مهمی که مبنای اخذ تابعیت را تشکیل می دهد رخ داده باشد توسط مرجعی که تصمیم گرفته است لغو می شود و عبارت «می دانم که اقدامات انجام خواهد شد». توسط مراجع ذیربط گرفته شده است.

6- املاکی که پس از 12 ژانویه 2017 به شهروند یا شرکت ترکیه ای منشاء ترک واگذار شده و مشمول قانون اخذ تابعیت ترکیه از طریق بیع یا قرارداد بیع اولیه می باشد نباید دارای سابقه ای به نام سرمایه گذار باشد. می‌خواهد برای همسر/همسر، فرزند یا متقاضی دیگری (سرمایه‌گذار) با همان ملیت تابعیت بگیرد، اما در این مورد فقط سرمایه‌گذار دیگری با ملیت متفاوت می‌تواند این ملک را مشمول اخذ تابعیت ترکیه کند.

7- املاک موضوع فروش یا قرارداد بیع مقدماتی نباید به نام شخص حقوقی ثبت شود که متقاضی (سرمایه گذار) که خود، همسر فرزندانش ملک را اخذ می کند شریک مدیر یا در تاریخ آن می باشد. از طرف شرکت موضوع ماده 36 قانون ثبت اسناد و املاک (با سرمایه خارجی/بین المللی) که شخص حقیقی هم تابعیت شریک باشد و از طریق این آیین نامه از خرید ملک توسط شخص حقوقی دیگری با همان تابعی از شخص حقوقی جلوگیری شود.

دولت ترکیه در 13 می 2022 تصمیمی مبنی بر افزایش میزان اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک به جای 250 هزار دلار به 400000 دلار صادر کرد که اجرای این تصمیم از ژوئن 2022 اجرا شده است خرید ملک توسط سرمایه گذاران یا گروهی از املاک به ارزش جدید 400 هزار دلار جهت اخذ تابعیت مشروط بر اینکه سرمایه گذار ملک را برای مدت 3 سال حفظ کند و ملک خریداری شده به منظور شهروندی تا 3 سال از تاریخ خرید به فروش نرسد.برای اطلاعات بیشتر در مورد قانون تابعیت ترکیه و شرایط آن اینجا کلیک کنید. .