شركة رمزي العقارية

دعنا نتواصل لنساعدك!

باختيار أنسب عقار

شركة رمزي العقارية

أهم الضرائب المترتبة على شراء العقارات في تركيا

أهم الضرائب المترتبة على شراء العقارات في تركيا

يعد موضوع الضريبة المترتبة على شراء عقار أحد أهم التساؤلات المثارة من المستثمرين عند شراء العقار، وهو أحد النقاط المهمّة التي يجب على أي مهتم بشراء عقار الاطلاع والانتباه عليها بشكل دقيق، خاصة إن كان يقوم بالشراء لأول مرة في تركيا، أو حتى ممن سبق لهم الشراء من قبل، وللأسف يكون هناك حالة من الضبابية عند مستشاري العقار فلا يقدمون إجابات كاملة للمستثمر خوفًا من أن يتراجع المستثمر عن شراء العقار، ويكتفي المستشارون العقاريون بالإجابة عن ضريبة شراء العقار الخاصة بنقل ملكية العقار والمعروفة بضريبة "الطابو" دون الدخول في تفاصيل دقيقة بحجة أن هذه التفاصيل ستزعج المستثمر وتقوم بتشتيت ذهنه خاصة إذا كانت مواصفات عقاره عامة لا تدخل في الحالات الاستثنائية للعقار، والبعض الأخر من المستشارين يقومون بإرجاء المعلومة عن المستثمر حتى يكمل عملية الشراء أو يقومون بالإجابة عنها عندما يأتي موعد دفعها، وتكتفي أغلب الشركات بتعريف المستثمر فقط ضريبة نقل الطابو وضريبة القيمة المضافة والتي تقدر في أغلب العقارات السكنية بنحو 1% من قيمة العقارات، والضرائب هي عبارة عن مبالغ يدفعها كل من المشتري والبائع لدائرة الضرائب -مصلحة العقارات- عند شراء عقار في تركيا أو نقل ملكيته من البائع للمشتري.

حقيقة الأمر أن موضوع ضريبة العقار متشعب بشكل كبير، إذ تنقسم ضريبة العقار إلى نوعين الأول يدفع لمرة واحدة والآخر يدفع بشكل سنوي، في هذا المقال سنتناول كل ما يتعلق بالضرائب المتعلقة بالعقار عند شراء العقار أو ما بعد شراءه.

 

أولًا ضرائب تدفع لمرة واحدة فقط:

وهي غالبا مرتبطة عند شراء العقار ويدفعها المشتري لمرة واحدة فقط ولا يقوم بدفعها مرة أخرى نهائيًا، وينقسم هذا النوع من الضرائب إلى:

ضريبة نقل الملكية العقار:

وهي رسوم تفرضها الدولة لنقل ملكية العقار من اسم البائع لتحمل اسم المشتري الجديد، وهي الأعلى من بين كل ضرائب العقارات وهي تقدر بـ 4% من قيمة العقار الإجمالية، ويتساوى فيها الأجانب مع الأتراك إذ يدفعون نفس قيمة الضرائب التي يدفعها الأتراك، وهي بحسب القانون يتحمّل دفعها البائع والمشتري مناصفةً، ولكن في السنوات الأخيرة جرى العرف أن يقوم المشتري بدفعها إذا كانت الشقة ضمن بناء مستقل أو إعادة بيع من أحد المواطنين الأتراك، أما شركات الإنشاء فتتحمل نصف قيمة الضريبة 2% ويقوم المشتري بدفع 2% الأخرى، وهناك بعض شركات الإنشاء تقوم بدفع الـ4% كاملة تشجيعًا منها للمستثمر على الشراء من أحد مشروعاتها.

يتم استثناء مشروعات إعادة الإعمار من ضريبة الـ4% الخاصة بنقل الملكية، ولا يقوم المستثمر بدفعها إذا كان المشروع من ضمن مشروعات إعادة الإعمار، وهي تلك المشروعات التي تكون مبنية على أرضٍ يتم إعادة تطويرها، وبالتالي فإن مشتري لأي عقار يقع ضمن مناطق إعادة التأهيل والتطوير العمراني عليه أن يكون على دراية أنه معفي من سداد ضريبة الطابو.

ضريبة القيمة المضافة KDV:

وهي تختلف من عقار لآخر ويتم فرضها من قبل إدارة الضرائب العامة، وتكون عادةً على العقارات التجارية وعلى الأبنية والمشاريع التي تتم إعادة إعمارها، وهي إما 1% أو 8% وتصل إلى 18%، ويوجد عدد من العوامل التي حددتها الدولة وعلى أساسها يتم تحديد قيمة الضريبة الخاصة بالعقار.

محددات التي تحدد قيمة الضريبة المضافة العقارية:

1- نوع العقار:

ينقسم العقار في تركيا إلى أراضي أو سكني مثل الفيلات والشقق السكنية أو تجاري مثل المحال التجارية الشقق الفندقية أو العقارات المنشأة بغرض تجاري مثل الشقق المكتبية وغيرها التي تستغل لأغراض تجارية وتدر على صاحبها عائد مادي ربحي، ووفقًا لهدف العقار ونوعه يتحدد ضريبة العقار، وتكون ضريبة العقارات التجارية 18%، أما العقارات السكنية فتكون عادة 1%.

2- مساحة العقار: 

تعد مساحة العقار من العوامل التي تحدد قيمة الضريبة خاصة في العقارات السكنية في ظل التعديلات الأخيرة التي أقرتها الحكومة التركية في نهاية مارس 2022، والتي حددت كالآتي: 

1% إذا كانت مساحة العقار الصافية أقل من 150 متر مربع.

8% إذا كانت مساحة العقار تساوي 150 متر مربع.

18% إذا كانت مساحة العقار الصافية أكبر من 150 متر مربع، ووفقاً للتعديلات الجديدة سيتم حساب ضريبة القيمة المضافة للشقق التي تزيد مساحتها الصافية عن 150 متراً مربعاً، ب 8 % لـ 150 متر مربع من المساحة الصافية للشقة، و18 % لعدد الأمتار الزائدة عن 150 متراً مربعاً، فإذا كانت مساحة العقار 180 متر مربع فيتم حساب الضريبة كالآتي: 8% لأول 150 متر، و18% لـ30 متر الباقية.

3- موقع العقار:

يعد موقع العقار من العوامل التي تحدد ضريبة القيمة المضافة، وذلك لأن كل منطقة يكون لها طبيعة خاصة بها فالعقارات التي تقع في المناطق الاقتصادية أو المناطق السياحية تكون عادة ضريبة القيمة المضافة 18%، وتقوم إدارة الطابو في كل بلدية بتحديد الأحياء التي ينطبق عليها قيمة كل ضريبة، هناك منطقة فلوريا وهي منطقة سكنية وضريبة العقارات فيها تكون 18% حتى إذا كانت مساحة العقار أقل من 150 متر مربع، ولذلك فإن إدارة الطابو التابعة لكل بلدية هي وحدها فقط التي تحدد قيمة الضريبة المضافة لكل منطقة.

شروط الإعفاء من ضريبة الـ18%:

حددت الدولة شروط يستطيع الأجنبي بموجبها أن يتم إعفاؤه من ضريبة القيمة المضافة إذا كان عقاره ممكن ينطبق عليه شروط ضريبة الـ18% والشروط هي:

  • عدم إقامة الأجنبي الراغب في الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة في تركيا عند إقباله على شراء عقار.
  • عدم إقامة الأجنبي في تركيا لمدة 6 أشهر متتالية خلال العام الجاري أو السابق
  • ألا يحمل الأجنبي أي نوع من الإقامات العقارية سابقًا أو حاليًا أي إقامة سياحية أو طلابية أو إقامة عمل في تركيا، وتشترط الدولة أن يقوم المشتري بتقديم حوالة بنكية تظهر تحويل قيمة الشقة أو العقار من حساب بنكي من خارج تركيا إلى حساب البائع أو شركة الإنشاء في تركيا.

ثانيًا الضرائب التي تدفع سنويًا:

1- ضريبة البلدية:

تفرض البلديات في تركيا على العقارات التابعة لمنطقتها رسوما سنوية لا تتجاوز 0.03 % من القيمة الإجمالية للعقار، وهي تعرف باسم "EMLAK VERGİSİ"وهي ضرائب يجب دفعها سنويًا لإدارة البلدية الواقع فيها العقار، ويتم تحديد القيمة من قبل البلدية الموجود فيها هذا العقار ودفعها هناك أيضًا، يتم دفعها غالبا كل شهر مايو من كل سنة نظير الخدمات التي تقدّمها البلدية للمنطقة التي يتواجد بها العقار.

2- ضريبة الأرباح:

وهي تفرض على العقارات التجارية من محال تجارية أو مكاتب أو شقق مكتبية أو شقق فندقية والتي تدر على صاحبها عائد مادي ربحي، وهي تختلف حسب طبيعة العقار ونشاطه وتحددها هيئة الضرائب، كذلك تفرض ضريبة الأرباح في حال قيام المشتري بيع العقار قبل مرور 5 سنوات من تاريخ شراء العقار من أجل التربح من بيع العقار.